Soms voelt het alsof je een halve opleiding fiscaal recht nodig hebt om je weg te vinden in de Nederlandse belastingregels.
Je hoeft maar één stap buiten je gebruikelijke leven te zetten, bijvoorbeeld door een woning te erven of te schenken, en ineens komen er termen voorbij waar je nog nooit van hebt gehoord.
Een goed voorbeeld is de leegwaarderatio. Klinkt technisch, en dat is het ook. Toch is het handig om te begrijpen wat het betekent, zeker als je ooit in de situatie komt waarin je ermee te maken krijgt.
Deze regeling speelt vooral een rol bij woningen die verhuurd worden. Zodra een woning niet meer leeg staat, maar iemand er huur voor betaalt, verandert de manier waarop de waarde van die woning wordt berekend.
De belastingdienst kijkt dan niet alleen naar de oorspronkelijke WOZ-waarde, maar past deze aan. Die aangepaste waarde wordt bepaald door de leegwaarderatio.
Wat houdt die leegwaarderatio eigenlijk in
De leegwaarderatio is een soort correctie op de WOZ-waarde van een woning, op het moment dat de woning verhuurd wordt. De gedachte erachter is vrij logisch.
Een verhuurde woning is in theorie minder waard dan een woning die leeg is. Je kunt er namelijk als eigenaar minder mee. Je kunt het niet direct verkopen of zelf gaan bewonen.
Daarom kijkt de belastingdienst naar de verhouding tussen de huur die je ontvangt en de oorspronkelijke WOZ-waarde van de woning.
Op basis daarvan wordt er een percentage toegekend dat de uiteindelijke, aangepaste waarde bepaalt. Dat percentage noemen we dus de leegwaarderatio.
Hoe hoger de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe kleiner het verschil tussen de oorspronkelijke en de aangepaste waarde.
En zodra de verhouding een bepaald punt overschrijdt, vervalt de correctie helemaal en wordt er gewoon met de volle WOZ-waarde gerekend.
Wanneer je deze regel nodig hebt
De leegwaarderatio komt in beeld op het moment dat je eigenaar wordt van een woning die niet leeg staat, maar verhuurd wordt. Dat kan gebeuren na een erfenis, of wanneer iemand een woning aan jou schenkt.
Je ontvangt dan inkomsten uit huur, maar je krijgt ook te maken met vermogensbelasting. Die wordt niet berekend over het volledige bedrag van de WOZ-waarde, maar over een aangepaste waarde.
En precies daar komt die leegwaarderatio dus om de hoek kijken. Er zijn verschillende situaties waarin je deze regeling moet toepassen.
Bijvoorbeeld als je verhuurt aan mensen waarmee je geen familieband hebt, en tegen een normale marktprijs. Maar ook als je juist wél aan familie verhuurt, of tegen een veel lagere huur dan gebruikelijk is.
De belastingdienst maakt onderscheid tussen beide situaties, maar in beide gevallen moet je een berekening maken.
Hoe werkt die berekening precies
Het vaststellen van de leegwaarderatio doe je op basis van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde van de woning. Daarvoor bestaan vaste staffels. Die zijn in 2023 aangescherpt en blijven voorlopig ongewijzigd.
Hieronder zie je de indeling:
- Als de jaarlijkse huur minder dan 1 procent van de WOZ-waarde bedraagt, geldt een leegwaarderatio van 73 procent
- Tussen 1 en 2 procent: 79 procent
- Tussen 2 en 3 procent: 84 procent
- Tussen 3 en 4 procent: 90 procent
- Tussen 4 en 5 procent: 95 procent
- Boven 5 procent: 100 procent
Zodra de verhouding hoger ligt dan 5 procent, vervalt de correctie dus en betaal je belasting over de volledige WOZ-waarde.
Een voorbeeld om het duidelijk te maken
Stel je voor: je erft een woning die wordt verhuurd voor 600 euro per maand. Dat betekent dat de jaarlijkse huur op 7200 euro komt.
De WOZ-waarde van de woning is 250.000 euro. De verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde is dan 7200 gedeeld door 250.000.
Dat komt uit op 2,88 procent. Volgens de staffel hoort daar een leegwaarderatio van 84 procent bij. De aangepaste waarde van de woning is dan 84 procent van 250.000 euro, oftewel 210.000 euro.
Voor de belastingaangifte wordt dus gerekend met een lagere waarde dan de oorspronkelijke WOZ-waarde. In dit geval bespaar je belasting over veertigduizend euro.
Waarom de regels zijn aangepast
Een aantal jaar geleden lagen de percentages nog een stuk lager. Vastgoedbezitters konden toen aanzienlijk voordeel halen uit het verhuren van woningen, juist omdat die aangepaste waarde zoveel lager uitviel.
Het werd aantrekkelijk om panden op te kopen, te verhuren en ondertussen weinig belasting te betalen. Dat leidde tot een toename van particuliere verhuurders en een krapte op de woningmarkt.
Om die reden zijn de regels aangescherpt. Sinds 2023 zijn de leegwaarderatios verhoogd, waardoor het verschil tussen de oorspronkelijke en de aangepaste WOZ-waarde kleiner is geworden.
Daardoor wordt er meer belasting betaald over verhuurde woningen. In sommige kringen wordt zelfs gesproken over het volledig afschaffen van de leegwaarderatio.
Als dat gebeurt, dan wordt er gewoon altijd uitgegaan van de volledige WOZ-waarde, ongeacht of de woning verhuurd is of niet.
Wat dit betekent voor jou
Als je zelf geen huizen bezit of verhuurt, zul je deze term waarschijnlijk nooit gebruiken. Maar als je een woning erft of je besluit op een gegeven moment vastgoed te kopen en te verhuren, dan is het goed om te weten dat dit speelt.
Je kunt er fiscaal voordeel mee behalen, maar je kunt ook tegen verrassingen aanlopen.
En als je door de bomen het bos niet meer ziet, is het verstandig om iemand in te schakelen die dit dagelijks doet.
Belastingadviseurs en financieel planners weten precies waar je op moet letten en kunnen helpen bij het invullen van de juiste cijfers.
